古くなった実家を売るとき、「解体して更地にしてから売るか、古家付きのまま売るか」で迷う方は多いものです。
結論から言うと、どちらが得かは築年数・建物の状態・立地の需要によって変わり、解体費用と固定資産税の変化を踏まえて判断する必要があります。
この記事では、両者の違いと解体費用の相場、解体の流れ、そして後悔しない選び方を見ていきましょう。
「更地で売る」と「古家付きで売る」の違い
| 解体して更地で売る | 古家付きのまま売る | |
|---|---|---|
| 解体費用 | かかる（木造30坪で100万円前後〜） | かからない |
| 買い手 | 土地を探す層に売りやすい | 解体費を見込んで値引き交渉されやすい |
| 固定資産税 | 更地にすると住宅用地の軽減が外れ、翌年から土地の税が上がる | 建物がある間は軽減が続く |
| 売れ残りリスク | 税負担が増えたまま売れないと負担大 | 比較的低い |
解体してから売るメリット
- 買い手が付きやすい：新築を建てたい層に、土地として訴求できる。
- 印象がよい：老朽化した建物がないぶん、土地の状態を見てもらいやすい。
- 用途が自由：買い手が建物の解体を気にせず計画できる。
解体のデメリット・注意点
- 解体費用がかかる：先に数十万〜百万円以上の出費が発生する。
- 固定資産税が上がる：建物を壊して更地にすると、住宅用地の特例（最大6分の1）が外れ、翌年から土地の固定資産税が上がる。売れ残ると負担が続く。
- 再建築できない土地もある：接道条件などで建て替え不可の場合、更地にするとかえって売りにくくなることがある。
古家付きのまま売るメリット
- 解体費がかからない：初期費用を抑えられる。
- そのまま住みたい買い手もいる：リフォーム前提の中古住宅需要を取り込める。
- 税の特例：相続した空き家を売る場合、要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になり得る（取り壊して売る場合も条件により対象。要件は税理士に確認）。
解体費用の相場（構造別の坪単価）
解体費は建物の構造で変わります。おおよその坪単価の目安がこちらです。
| 構造 | 坪単価の目安 | 30坪の場合 |
|---|---|---|
| 木造 | 約3〜5万円 | 約90〜150万円 |
| 鉄骨造 | 約4〜6万円 | 約120〜180万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 約6〜8万円 | 約180〜240万円 |
このほか、付帯工事費（庭木・ブロック塀・物置の撤去、整地、ライフラインの撤去など）が加わります。
重機が入れない狭い道や、近隣が密集した立地では、手作業が増えて割高になりがち。正確な額は、現地を見た見積もりで確認しましょう。
解体の流れ
- 複数社に見積もり依頼：現地を見てもらい、費用と工期を比較する。
- 契約・近隣あいさつ：業者を決めて契約。工事前に近隣へのあいさつを行う。
- 解体工事：木造30坪でおおむね1〜2週間が目安。
- 建物滅失登記：取り壊し後は、1か月以内に建物滅失登記の申請が必要（登記されている建物の場合）。
建物滅失登記を忘れると、存在しない建物に固定資産税が課され続けることもあるので、注意しましょう。
解体費の補助金が使えることも
老朽化した空き家の解体には、自治体の補助金が用意されている場合があります。金額や条件は地域によってさまざま。
「（自治体名） 空き家 解体 補助金」で検索するか、市区町村の窓口に問い合わせて、使える制度がないか確認してみてください。
どちらを選ぶ？判断のステップ
迷ったら、「古家付きでの査定額」と「解体費用の見積もり」を両方取り、比較するのが確実です。
解体費を引いても更地のほうが高く早く売れそうなら解体、そうでなければ古家付き、という判断ができます。査定前の準備は実家の査定前に確認する6つのことを参考にしてください。
解体を先にするか、古家付きで売るか——判断に迷ったら、下の診断で自分の状況に合う進め方を確かめてみてください。
よくある質問
Q. 解体費用の目安はいくらですか？
A. 木造住宅で1坪あたり約3〜5万円、30坪程度なら100万円前後〜が目安です。鉄骨造・RC造はさらに高くなります。立地（重機が入れるか）や付帯物で大きく変わるため、複数社の一括見積もりで確認しましょう。
Q. 更地にすると税金はどのくらい上がりますか？
A. 住宅が建つ土地は固定資産税が最大6分の1に軽減されています。更地にするとこの軽減が外れるため、土地の固定資産税が上がります。売れるまでの期間が長いほど負担が増える点に注意が必要です。
Q. 解体は売買契約の前後どちらでする？
A. 「引き渡し前に売主が解体」「買主が解体前提で購入」など複数のパターンがあります。税負担や売れ残りリスクを避けるため、不動産会社と相談してタイミングを決めるとよいでしょう。
Q. 解体後、登記はいつまでに必要ですか？
A. 建物を取り壊したら、原則として1か月以内に建物滅失登記の申請が必要です。放置すると、存在しない建物に固定資産税がかかり続けるおそれもあります。手続きは土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
参考にした公的情報
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※ 費用・税・再建築の可否は個別事情により異なります。詳細は解体業者の見積もりや、不動産会社・税理士・土地家屋調査士など専門家にご確認ください。
