実家を売ろう、あるいは活用しようと思ったとき、まず立ちはだかるのが「名義」の問題です。
親が亡くなっているのに家の名義が親のままになっていると、そのままでは売却も担保設定もできません。しかも2024年からは、相続登記が義務化されています。
この記事では、名義が親のままだと何が問題か、名義の確認方法、そして名義変更（相続登記）の進め方と費用を解説します。
名義が親のままだと何が問題か
- 売却できない：不動産を売れるのは名義人だけ。親名義のままでは買主に引き渡せない。
- 相続登記が義務：2024年4月から相続登記は義務化され、期限内に手続きしないと過料の対象になり得る。
- 放置で権利関係が複雑化：相続人がさらに亡くなると、その子や孫にも権利が広がり、手続きが一気に難しくなる。
名義の確認方法
まずは家の名義が誰になっているかを確認します。方法は次のとおりです。
- 登記事項証明書（登記簿）を取得する：法務局の窓口・郵送・オンライン（登記情報提供サービス）で取得できる。手数料は数百円程度。名義人（所有者）が記載されている。
- 固定資産税の納税通知書で確認する：毎年送られてくる通知書の課税対象者から、おおよその所有者が分かる。
- 権利証（登記識別情報）を探す：実家に保管されていることが多い。
名義変更（相続登記）の進め方
- 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人を確認する。
- 遺産分割協議を行う：誰が不動産を相続するかを話し合い、遺産分割協議書にまとめる（相続人全員の実印・印鑑証明が必要）。
- 登記を申請する：必要書類をそろえて法務局へ申請する。登録免許税がかかる。
戸籍の収集や書類作成はなかなか煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。手続き全体の流れは相続した実家を売却する流れでも解説しています。
相続登記にかかる費用
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% |
| 司法書士報酬 | おおむね5万〜10万円前後（不動産の数・評価額による） |
| 戸籍・証明書の取得費 | 数千円程度 |
たとえば評価額1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円。
これに司法書士報酬などが加わるイメージです。自分で申請すれば司法書士報酬は抑えられますが、そのぶん手間と時間がかかります。
2024年から相続登記が義務化
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。
過去に相続した未登記の不動産も対象です。名義が親のままの実家がある場合は、早めに手続きを進めましょう。
すぐに分割が決まらないときは「相続人申告登記」
遺産分割の話し合いが3年以内にまとまりそうにない——そんなときのために、2024年4月から「相続人申告登記」という簡易な制度ができました。
これは、「自分が相続人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず相続登記の義務を果たしたとみなしてもらえる手続きです。一人でも申し出ることができ、必要書類も通常の相続登記より簡素。
ただし、これは正式な名義変更ではありません。遺産分割が決まったら、あらためて相続登記が必要になる点は覚えておきましょう。
名義を確認できたら、次は「売る・貸す・残す」の方針決めです。どこから動くか迷ったら、下の診断で自分の状況を確かめてみてください。
よくある質問
Q. 名義が親のままでも売る相談はできますか？
A. 査定や売却の相談自体は可能ですが、実際に売却するには相続登記で名義を相続人に変える必要があります。査定と並行して名義変更を進めると、スムーズに運びます。
Q. 相続登記はいつまでにすればいいですか？
A. 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月より前に相続した不動産にも義務が及ぶため、未登記のものは早めに手続きしましょう。
Q. 相続人が多い・遠方でも手続きできますか？
A. できます。ただし全員の合意と書類が必要で、人数が多いほど調整が大変です。司法書士に依頼すると、戸籍収集や書類のとりまとめを任せられます。
Q. 相続登記の費用はいくらくらいですか？
A. 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）に加え、司法書士に依頼する場合は報酬が5万〜10万円前後かかるのが目安です。不動産の数や評価額によって変わるため、事前に見積もりを取ると安心です。
参考にした公的情報
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※ 本記事は一般的な情報です。相続登記の要件・費用は個別事情により異なります。詳細は司法書士など専門家にご確認ください。
